Simulateur d'Investissement Locatif
Calculez la rentabilité brute, nette et nette-nette de votre investissement immobilier. Cash-flow, TRI, projection patrimoniale sur 25 ans. Résultat instantané, 100% gratuit.
Simulateur d'investissement locatif
Votre projet d'investissement
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Régime fiscal
Tranche marginale (TMI)
Les calculs intègrent les charges, la fiscalité et l'amortissement LMNP le cas échéant. Résultats indicatifs, consultez un professionnel pour valider votre projet.
Bilan annuel (année 1)
Coût acquisition
221 000 €
Montant emprunté
181 000 €
Effet de levier
5.5×
Répartition dépenses annuelles
18 444 €
Dépenses/an
Cash-flow annuel après impôts
Évolution patrimoniale
Année 1
25 363 €
Bien : 200 000 €
Année 5
69 647 €
Bien : 216 486 €
Année 10
132 863 €
Bien : 239 019 €
Année 15
206 192 €
Bien : 263 896 €
Année 20
291 362 €
Bien : 291 362 €
Plus-value potentielle
+91 362 €
Patrimoine net final
291 362 €
Comment simuler votre investissement locatif
Notre simulateur intègre toutes les variables d'un investissement immobilier locatif : financement, charges, fiscalité et projection patrimoniale sur la durée.
Configurez votre projet
Renseignez le prix d'achat, le loyer estimé, votre apport et les conditions de financement. Ajustez les paramètres avancés pour une simulation ultra-précise.
Analysez la rentabilité
Obtenez instantanément la rentabilité brute, nette et nette-nette, le cash-flow mensuel après impôts et le TRI de votre investissement.
Projetez sur le long terme
Visualisez l'évolution de votre patrimoine, cash-flow et capital restant dû année par année grâce à nos graphiques et tableaux de projection.
Passez à l'action
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Méthodologie de calcul
Rentabilité brute = Loyers annuels / Coût total d'acquisition × 100
Rentabilité nette = (Loyers − Charges − Vacance) / Coût total × 100
Rentabilité nette-nette = (Loyers − Charges − Vacance − Impôts) / Coût total × 100
Le TRI (Taux de Rendement Interne) intègre l'ensemble des flux financiers sur la durée de détention, incluant la plus-value potentielle à la revente, pour mesurer la performance globale de votre investissement.
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4,8/5
Note moyenne clients
50 ans
D'expertise immobilière
100+
Banques partenaires
24h
Délai de réponse
Questions fréquentes sur l'investissement locatif
Retrouvez les réponses aux questions les plus posées sur la rentabilité et la fiscalité de l'investissement immobilier locatif.
La rentabilité d'un investissement locatif se calcule de trois façons. La rentabilité brute = (loyers annuels / prix d'achat) × 100. La rentabilité nette déduit les charges (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, vacance). La rentabilité nette-nette intègre en plus la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2%). Notre simulateur calcule automatiquement ces trois indicateurs pour vous donner une vision complète de votre rendement locatif.
Un rendement locatif brut de 5 à 7% est généralement considéré comme bon en France. En rentabilité nette, visez au minimum 3 à 5%. Ces seuils varient selon la localisation : à Paris, 3% brut peut être correct grâce à la plus-value espérée, tandis qu'en province on peut atteindre 8 à 10% brut. L'essentiel est d'analyser le cash-flow après impôts : un investissement avec un cash-flow positif ou un effort d'épargne minimal est un investissement viable sur le long terme.
Le cash-flow immobilier est la différence entre vos revenus locatifs et l'ensemble de vos dépenses (mensualité de crédit, charges, impôts). Un cash-flow positif signifie que votre investissement s'autofinance et génère un revenu complémentaire. Un cash-flow négatif représente un effort d'épargne mensuel que vous devez pouvoir assumer. Le cash-flow est l'indicateur clé pour évaluer la viabilité financière quotidienne de votre investissement locatif.
Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est souvent plus avantageux grâce à l'amortissement du bien en régime réel, qui réduit fortement la base imposable, ou à l'abattement de 50% en micro-BIC. La location nue offre un abattement de 30% en micro-foncier ou la déduction des charges réelles au régime réel. Le LMNP au régime réel est généralement le plus optimisé fiscalement, surtout pour les TMI élevées. Notre simulateur compare les régimes pour vous aider à choisir.
Le TRI (Taux de Rendement Interne) est le taux d'actualisation qui rend la VAN (Valeur Actuelle Nette) de tous les flux financiers égale à zéro. Il intègre : votre apport initial (flux négatif), les cash-flows annuels nets d'impôts, et la valeur de revente diminuée du capital restant dû au terme de la détention. Un TRI supérieur au taux de votre crédit immobilier confirme que l'effet de levier bancaire joue en votre faveur.
En régime réel (foncier ou LMNP), vous pouvez déduire : les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur, les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion locative, les travaux d'entretien et de réparation, et les frais de comptabilité. En LMNP réel s'ajoutent les amortissements du bien (85% sur 25 à 30 ans), des meubles (sur 5 à 7 ans) et des travaux (sur 10 ans).
Emprunter est presque toujours plus rentable grâce à l'effet de levier. Avec un apport de 20% et un crédit à 3,5%, si votre bien se valorise de 2% par an, vous profitez de la plus-value sur 100% du bien tout en n'ayant investi que 20% en fonds propres. De plus, les intérêts d'emprunt sont déductibles fiscalement en régime réel. L'emprunt permet aussi de conserver votre épargne pour diversifier vos investissements.
L'effet de levier consiste à utiliser l'endettement bancaire pour investir un montant supérieur à votre apport personnel. Par exemple, avec 40 000 € d'apport, vous achetez un bien à 200 000 € : votre levier est de 5×. Si le bien prend 2% par an (soit 4 000 €/an de plus-value), votre rendement sur fonds propres atteint 10%. L'effet de levier multiplie votre rentabilité tant que le rendement global de l'opération dépasse le coût de l'emprunt.
Guide complet : réussir son investissement locatif en 2026
L'investissement locatif reste l'un des placements préférés des Français en 2026. Avec des taux de crédit qui se stabilisent autour de 3 à 3,5% et un marché locatif tendu dans les grandes métropoles, investir dans l'immobilier locatif offre à la fois un rendement régulier et une constitution de patrimoine sur le long terme.
Les 3 indicateurs clés de rentabilité
Avant d'investir, il est crucial de maîtriser les trois niveaux de rentabilité :
- Rentabilité brute : le ratio le plus simple (loyers annuels / coût total d'acquisition). Utile pour une première comparaison rapide entre des biens, mais insuffisant pour prendre une décision d'investissement.
- Rentabilité nette : elle intègre toutes les charges réelles (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative). C'est le véritable reflet de votre rendement avant imposition.
- Rentabilité nette-nette : le chiffre final qui compte, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux (17,2%). C'est ce que vous gagnez réellement.
Cash-flow : le nerf de la guerre
Le cash-flow immobilier mesure la trésorerie réelle générée par votre investissement chaque mois. Un cash-flow positif signifie que votre locataire rembourse intégralement votre crédit et vous verse un complément de revenu. Un cash-flow négatif implique un effort d'épargne mensuel que vous devez pouvoir assumer sur toute la durée du crédit.
Notre simulateur calcule le cash-flow après impôts et prélèvements sociaux, en tenant compte de votre régime fiscal et de votre tranche marginale d'imposition. Ce niveau de précision est essentiel pour évaluer la viabilité financière réelle de votre projet.
L'effet de levier du crédit immobilier
L'un des grands avantages de l'immobilier locatif est la possibilité d'utiliser le levier bancaire. En empruntant 80% du montant total, vous investissez sur un actif 5 fois supérieur à votre mise de départ. Si le bien prend de la valeur, votre plus-value s'applique sur la totalité du bien, démultipliant ainsi votre rendement sur fonds propres. Un courtier comme PAP Financement peut vous aider à obtenir les meilleures conditions de crédit pour maximiser cet effet de levier.
Le TRI : l'indicateur ultime de performance
Le Taux de Rendement Interne (TRI) est l'indicateur le plus complet pour évaluer un investissement locatif. Contrairement à la rentabilité statique, le TRI intègre la dimension temporelle : votre apport initial, les cash-flows annuels nets d'impôts sur toute la durée de détention, et la valeur de revente du bien (plus-value incluse). Un TRI supérieur au taux de votre crédit confirme que l'emprunt bancaire crée de la valeur pour vous.
Choisir le bon régime fiscal en 2026
Le choix entre LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et location nue a un impact considérable sur votre rentabilité nette-nette :
- LMNP Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Simple et efficace pour les petits revenus meublés.
- LMNP Réel : déduction des charges réelles + amortissement du bien (85% du prix sur 25 ans), des meubles (5 ans) et des travaux (10 ans). Le régime le plus optimisé fiscalement.
- Nu Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30%. Réservé aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an.
- Nu Réel : déduction des charges réelles et intérêts d'emprunt. Pas d'amortissement possible.
Se faire accompagner pour optimiser son financement
Chaque dixième de point sur votre taux de crédit impacte directement votre cash-flow mensuel et votre rentabilité nette-nette. PAP Financement, fort de 50 ans d'expertise et d'un réseau de plus de 100 banques partenaires, négocie gratuitement les meilleures conditions de financement pour votre investissement locatif. De la recherche du meilleur taux à la signature chez le notaire, nos conseillers vous accompagnent à chaque étape.