En septembre 2026, le taux immobilier moyen constaté sur 25 ans s'établit à 3,45 % (taux indicatif, source interne PAP Financement, susceptible de varier selon votre profil et les banques). C'est la durée la plus longue autorisée pour financer une résidence principale selon le HCSF, et logiquement la plus chère. Comptez environ 0,15 point de plus que sur 20 ans (3,30 %) et 0,30 point de plus que sur 15 ans (3,15 %).
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Taux immobilier sur 25 ans en septembre 2026 : le chiffre clé
Le taux moyen constaté ce mois
Sur 25 ans, le taux nominal moyen relevé en septembre 2026 est de 3,45 %. Ce chiffre correspond à un taux médian observé sur les dossiers financés, pour un profil correct. Un bon dossier (apport solide, revenus stables, gestion des comptes irréprochable) peut décrocher mieux ; un dossier plus tendu se voit proposer un taux supérieur. Le taux n'est donc jamais une valeur unique, mais une fourchette autour de cette moyenne.
La tendance du moment
À ce jour, nos relevés ne font apparaître aucune variation renseignée par rapport au mois précédent : le taux moyen sur 25 ans reste stable à 3,45 % dans nos données de septembre 2026. Cette référence est mise à jour chaque mois par PAP Financement à partir des conditions obtenues auprès des banques partenaires. Les taux affichés sont indicatifs et non contractuels ; ils évoluent au fil des barèmes bancaires et des conditions de marché.
Taux nominal, TAEG et assurance : ce que recouvre le chiffre
Le taux de 3,45 % est un taux nominal : c'est le taux du crédit seul, celui qui sert à calculer vos intérêts. Il ne reflète pas le coût réel de votre financement.
Le TAEG, ou taux annuel effectif global, intègre pour sa part le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. C'est l'indicateur qui permet de comparer deux offres sur la même base. Sur 25 ans, l'assurance emprunteur pèse d'autant plus lourd que les cotisations courent longtemps, ce qui creuse l'écart entre taux nominal et TAEG.
Comment lire un taux indicatif
Un taux moyen sert de repère, pas de garantie. Votre taux personnel dépend de votre apport, de vos revenus, de la durée exacte, de la région et de la banque sollicitée. Deux emprunteurs qui achètent le même bien le même mois n'obtiennent pas forcément le même taux.
Comparatif des taux par durée en septembre 2026 (15, 20, 25 ans)
Plus la durée s'allonge, plus le taux monte. Le tableau ci-dessous récapitule les taux moyens constatés ce mois et leur incidence sur la mensualité pour un capital emprunté de 225 000 €.
| Durée | Taux moyen constaté | Mensualité (hors assurance) | Coût des intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,15 % | environ 1 570 € | environ 57 600 € |
| 20 ans | 3,30 % | environ 1 282 € | environ 82 700 € |
| 25 ans | 3,45 % | environ 1 120 € | environ 111 100 € |
Calculs indicatifs pour 225 000 € empruntés, hors assurance et frais. Résultats non contractuels.
L'écart de taux est de 0,15 point entre 20 et 25 ans, et de 0,30 point entre 15 et 25 ans. Concrètement, allonger la durée fait baisser la mensualité mais gonfle nettement le coût total. Passer de 15 à 25 ans allège la mensualité d'environ un tiers (d'environ 1 570 € à 1 120 €), tout en multipliant le coût des intérêts par près de deux (d'environ 57 600 € à 111 100 €).
Pour comparer avec les autres durées, consultez nos baromètres taux sur 20 ans et taux sur 15 ans, ainsi que le pilier baromètre des taux.
Pourquoi le taux sur 25 ans est plus élevé que sur 15 ou 20 ans
La prime de durée et la prime de risque
Quand une banque prête sur 25 ans, elle immobilise son argent plus longtemps. Elle prend un risque accru : risque de défaut de l'emprunteur sur une période étendue, et risque de taux si les conditions de marché évoluent défavorablement. Elle facture ce risque sous forme d'une prime de durée. C'est la raison simple pour laquelle le taux sur 25 ans dépasse celui sur 20 ou 15 ans.
Plus l'horizon de remboursement est lointain, plus l'incertitude est grande, et plus la banque protège sa marge.
Le rôle de l'OAT 10 ans et de la politique monétaire BCE
Les banques indexent en partie leurs barèmes sur l'OAT 10 ans, l'obligation d'État qui sert de référence à leur coût de refinancement. Lorsque ce taux de marché monte, les taux immobiliers ont tendance à suivre, et inversement.
En toile de fond, la politique monétaire de la Banque centrale européenne oriente le loyer de l'argent. Une orientation plus accommodante desserre les taux ; une orientation restrictive les maintient élevés. Ces mécanismes expliquent les tendances, mais aucun ne permet de prédire un chiffre futur avec certitude.
Enfin, sur 25 ans, l'assurance emprunteur alourdit encore la facture, puisque vous cotisez sur cinq années de plus que sur un prêt de 20 ans.
25 ans vs 20 ans : l'arbitrage entre capacité d'emprunt et coût total
Exemple chiffré : 250 000 € avec 25 000 € d'apport
Prenons un achat de 250 000 € avec 25 000 € d'apport, soit 225 000 € empruntés. Comparons 25 ans à 3,45 % et 20 ans à 3,30 %.
| Durée | Taux | Mensualité (hors assurance) | Coût des intérêts |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 3,30 % | environ 1 282 € | environ 82 700 € |
| 25 ans | 3,45 % | environ 1 120 € | environ 111 100 € |
Résultats indicatifs, non contractuels, hors assurance et frais.
La méthode de calcul de la mensualité
La mensualité hors assurance se calcule ainsi :
mensualité = capital × taux mensuel / (1 − (1 + taux mensuel)^−nombre de mois)
Le taux mensuel correspond au taux annuel divisé par 12 (soit 0,002875 pour 3,45 %), et le nombre de mois à la durée en années multipliée par 12 (300 mois sur 25 ans).
Ce que vous gagnez et ce que vous payez en allongeant la durée
Sur 25 ans, la mensualité tombe à environ 1 120 € contre 1 282 € sur 20 ans, soit près de 162 € d'économie chaque mois. Cette respiration préserve votre reste à vivre et peut vous ouvrir l'accès à un bien plus grand. En contrepartie, le coût des intérêts grimpe d'environ 28 400 € sur la durée du prêt.
Règle d'or : allonger la durée augmente votre capacité d'emprunt et allège la mensualité, mais renchérit toujours le coût total du crédit.
Pour affiner votre projet, appuyez-vous sur notre guide capacité d'emprunt.
Quel salaire pour emprunter sur 25 ans
La règle des 35 % d'endettement du HCSF
Le taux d'endettement maximal autorisé par le HCSF est de 35 % des revenus nets, assurance comprise. Autrement dit, l'ensemble de vos charges de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels. Ce plafond conditionne le revenu minimal nécessaire pour emprunter une somme donnée sur 25 ans.
Le tableau suivant estime le revenu net mensuel indicatif requis, à partir des mensualités calculées sur 25 ans à 3,45 %.
| Capital emprunté | Mensualité (hors assurance) | Revenu net mensuel indicatif |
|---|---|---|
| 150 000 € | environ 747 € | environ 2 130 € |
| 200 000 € | environ 996 € | environ 2 845 € |
| 250 000 € | environ 1 245 € | environ 3 560 € |
| 300 000 € | environ 1 494 € | environ 4 270 € |
Estimations indicatives hors assurance ; le revenu réellement demandé est un peu plus élevé une fois l'assurance intégrée. Résultats non contractuels.
Reste à vivre et pondération des banques
Le ratio de 35 % n'est pas le seul critère. Les banques examinent aussi votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il vous reste chaque mois une fois la mensualité et les charges payées. Un ménage aux revenus élevés peut supporter un endettement proche du plafond ; un ménage modeste sera regardé de plus près, même à 33 %. La composition du foyer et le nombre de personnes à charge entrent dans l'équation.
Pour comprendre le calcul dans le détail, consultez le lexique taux d'endettement. La décision finale d'octroi appartient toujours à la banque.
Comment obtenir le meilleur taux sur 25 ans
Pour un très bon dossier (apport élevé, revenus confortables et stables, épargne conservée après l'achat), le taux sur 25 ans peut se négocier sensiblement en dessous de la moyenne de 3,45 % constatée en septembre 2026. Cette fourchette basse reste indicative et non garantie : elle dépend de votre profil et de la banque retenue.
Les leviers sur votre dossier
Plusieurs éléments jouent directement sur le taux qu'une banque vous propose :
- Un apport personnel conséquent, qui couvre au minimum les frais de notaire et de garantie, rassure le prêteur.
- Une situation professionnelle stable (CDI confirmé, ancienneté, revenus réguliers).
- Des comptes bancaires bien tenus : pas de découvert, pas d'incident de paiement sur les derniers mois.
- Une épargne résiduelle après l'achat, qui montre votre capacité à faire face aux imprévus.
Le rôle du courtier IOBSP
PAP Financement est un intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP) immatriculé à l'ORIAS. Son rôle : mettre les banques en concurrence sur votre dossier et négocier les conditions. Sur 25 ans, où chaque dixième de point coûte cher sur la durée, cette mise en concurrence prend tout son sens. Un courtier ne peut jamais garantir un taux ni l'obtention du prêt, mais il structure votre dossier pour le présenter sous son meilleur jour.
Jouer sur la garantie et l'assurance emprunteur
La garantie du prêt influe sur le coût global. La caution Crédit Logement peut donner lieu à une restitution partielle en fin de prêt, l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD) impliquent des frais d'acte. Comparez leur incidence selon votre situation.
Côté assurance, la loi Lemoine vous permet de résilier votre contrat à tout moment et de choisir librement votre assureur. Sur 25 ans, ce levier mérite l'attention car la durée amplifie l'effet de chaque écart de tarif. Découvrez les règles dans notre guide assurance emprunteur.
Emprunter sur 25 ans quand on achète entre particuliers
La durée maximale de 25 ans en résidence principale
La durée maximale de remboursement est de 25 ans pour une résidence principale, portée à 27 ans lorsqu'un différé d'amortissement s'applique, en VEFA (achat sur plan) ou en cas de gros travaux. Vous ne pouvez donc pas allonger votre prêt au-delà de ces bornes pour un achat classique, ce qui fait des 25 ans la limite haute pour maximiser votre capacité d'achat.
Condition suspensive de prêt et délais dans un compromis entre particuliers
Quand vous achetez sans agence, vous pilotez vous-même le calendrier. La condition suspensive de prêt doit être sécurisée dès l'offre d'achat, puis inscrite noir sur blanc dans le compromis. Elle vous protège : si votre financement est refusé dans les conditions prévues, la vente est annulée et votre dépôt vous est restitué.
Le compromis prévoit un délai d'obtention de prêt à négocier avec le vendeur. Prévoyez une durée suffisante pour monter le dossier, obtenir les accords bancaires et recevoir l'offre. Le primo-accédant qui étale sur 25 ans pour accéder à un bien plus grand, souvent en Île-de-France ou en grande métropole, a tout intérêt à sécuriser ce point en amont. Selon les barèmes en vigueur, un primo-accédant peut aussi mobiliser un prêt à taux zéro pour compléter son financement, sous conditions de ressources et de zone. Pour cadrer votre calendrier d'achat sans agence, consultez notre guide condition suspensive de prêt.
Faut-il emprunter sur 25 ans en septembre 2026 ? Notre analyse par profil
Primo-accédant qui maximise sa capacité d'achat
Si votre objectif est d'accéder à un logement plus grand tout en préservant votre reste à vivre, les 25 ans sont pertinents. La mensualité allégée dégage de la marge pour les autres postes du budget. C'est le choix logique quand la priorité est l'accession, pas l'optimisation du coût.
Profil qui privilégie le coût total
Si vos revenus permettent d'absorber une mensualité plus élevée, viser 20 ou 15 ans réduit sensiblement les intérêts payés, comme le montrent nos tableaux. L'effort mensuel est plus lourd, mais vous devenez propriétaire à moindre coût.
Vendeur-acheteur et projet de revente à moyen terme
Si vous vendez votre logement actuel pour financer votre nouvel achat, la stratégie change. Le prêt relais permet de financer le nouvel achat avant d'avoir encaissé la vente : notre guide du parcours vendre pour acheter détaille chaque étape. Selon l'ordre de vos opérations, vous pouvez choisir d'acheter avant de vendre, et une simulation de prêt relais chiffre le montant mobilisable. Si le bien tarde à trouver preneur, le rachat de prêt relais offre une porte de sortie.
Si vous prévoyez de revendre dans quelques années, sachez qu'un remboursement anticipé reste possible pour solder le prêt par anticipation. Attention aux indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées par la loi mais bien réelles. Dans ce cas, la durée affichée compte moins que la mensualité et la souplesse du contrat.
Ces analyses restent générales. Pour une étude adaptée à votre situation, une simulation avec un conseiller PAP Financement permet de chiffrer précisément votre projet.
Par où commencer
- Estimez votre capacité d'emprunt à partir de vos revenus nets et de la règle des 35 %, en vous appuyant sur notre guide capacité d'emprunt.
- Comparez les durées : simulez la mensualité et le coût total sur 15, 20 et 25 ans pour arbitrer entre accès au bien et coût du crédit.
- Constituez un dossier solide : apport, comptes tenus, épargne résiduelle, situation professionnelle claire.
- Sécurisez la condition suspensive de prêt dès l'offre d'achat, surtout en achat entre particuliers.
- Faites jouer la concurrence sur le taux, la garantie et l'assurance emprunteur, seul ou avec un courtier IOBSP.
Les taux affichés dans ce baromètre sont indicatifs et non garantis. Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Questions fréquentes sur le taux immobilier sur 25 ans
Quel est le taux moyen sur 25 ans en septembre 2026 ?
En septembre 2026, le taux immobilier moyen constaté sur 25 ans est de 3,45 % (taux nominal indicatif, source interne PAP Financement). C'est la durée la plus longue autorisée pour une résidence principale, et la plus chère : comptez environ 0,15 point de plus que sur 20 ans et 0,30 point de plus que sur 15 ans. Ce taux varie selon votre profil et la banque.
Est-il intéressant d'emprunter sur 25 ans ?
Emprunter sur 25 ans allège la mensualité et augmente votre capacité d'achat, mais renchérit le coût total du crédit. Pour 225 000 € empruntés à 3,45 %, la mensualité tourne autour de 1 120 €, contre environ 1 282 € sur 20 ans. En contrepartie, les intérêts grimpent d'environ 28 400 €. C'est pertinent si votre priorité est l'accession et le reste à vivre.
Quel salaire pour emprunter sur 25 ans ?
Le salaire dépend du montant emprunté et de la règle des 35 % d'endettement du HCSF. Sur 25 ans à 3,45 %, il faut environ 2 130 € nets par mois pour 150 000 €, 2 845 € pour 200 000 € et 3 560 € pour 250 000 € (estimations hors assurance). Le revenu réellement demandé est un peu plus élevé une fois l'assurance intégrée.
Peut-on emprunter au-delà de 25 ans ?
Pour une résidence principale, la durée maximale est de 25 ans selon les règles du HCSF. Elle peut être portée à 27 ans lorsqu'un différé d'amortissement s'applique, en VEFA (achat sur plan) ou en cas de gros travaux. Au-delà de ces bornes, un allongement n'est pas autorisé pour un achat classique.
Comment obtenir le meilleur taux sur 25 ans ?
Pour décrocher un taux inférieur à la moyenne de 3,45 %, soignez votre dossier : apport conséquent, situation professionnelle stable, comptes bien tenus, épargne conservée après l'achat. La mise en concurrence des banques joue aussi, chaque dixième de point coûtant cher sur 25 ans. Un courtier IOBSP structure votre dossier, sans jamais garantir un taux ni l'obtention du prêt.
Le taux sur 25 ans va-t-il baisser ?
Personne ne peut prédire un taux futur avec certitude. Les barèmes bancaires suivent l'OAT 10 ans et la politique monétaire de la BCE : une orientation plus accommodante tend à desserrer les taux, une orientation restrictive les maintient élevés. En septembre 2026, le taux moyen sur 25 ans reste stable à 3,45 % dans nos relevés. Consultez notre baromètre mensuel pour suivre l'évolution.
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Coût total
Questions fréquentes
Quel est le taux moyen sur 25 ans en septembre 2026 ?
Est-il intéressant d'emprunter sur 25 ans ?
Quel salaire pour emprunter sur 25 ans ?
Peut-on emprunter au-delà de 25 ans ?
Comment obtenir le meilleur taux sur 25 ans ?
Le taux sur 25 ans va-t-il baisser ?
Quelle différence de coût entre 25 ans et 20 ans ?
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