Un prêt relais adossé associe un prêt relais, qui vous avance une partie de la valeur de votre bien à vendre, à un prêt amortissable classique qui finance le complément. Vous l'utilisez quand la vente de votre logement actuel ne suffit pas à couvrir votre nouvel achat. Pendant la période de transition, vous remboursez les intérêts du relais et la mensualité du prêt long ; après la vente, il ne reste que le prêt amortissable.
Chiffres à retenir (juillet 2026). La quotité du relais couvre généralement 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Sa durée standard est de 12 à 24 mois. Le taux d'endettement reste plafonné à 35 % des revenus nets, assurance comprise (norme HCSF). Taux amortissables indicatifs constatés ce mois : 3,15 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans, 3,45 % sur 25 ans (source interne PAP Financement, indicatifs et non garantis).
Le prêt relais adossé en bref : définition et réponse directe
Définition en une phrase
Le prêt relais adossé est un montage à deux crédits : un prêt relais, avance temporaire calculée sur le bien que vous mettez en vente, et un crédit amortissable qui finance la part non couverte par cette avance et par votre apport. On parle aussi de « prêt relais avec crédit » ou de « relais adossé à un prêt long ».
La logique est simple. Le relais débloque de la trésorerie avant même que votre logement actuel soit vendu. Le prêt amortissable, lui, comble l'écart de prix quand vous achetez plus cher que ce que vous vendez. Les deux crédits sont signés en même temps, chez la même banque, dans une offre de prêt unique.
Quand y recourir dans un parcours vendeur-acheteur
Vous êtes le lecteur type de ce guide si vous possédez un bien et que vous voulez en racheter un autre, plus grand ou mieux situé, dont le prix dépasse la valeur de votre logement actuel. Le relais seul ne suffit pas : il vous faut un complément durable. C'est exactement le rôle du prêt amortissable adossé.
- Le relais couvre 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre.
- Sa durée court de 12 à 24 mois, le temps de vendre.
- Le prêt amortissable finance le reste du nouvel achat et se rembourse sur 15, 20 ou 25 ans.
- Vous portez deux crédits pendant la transition, un seul après la vente.
Si, à l'inverse, le prix de vente de votre bien couvre à lui seul le nouvel achat, vous n'avez pas besoin de crédit long : c'est le cas du prêt relais sec. Pour une vue d'ensemble du parcours, consultez le guide complet du prêt relais.
Comment fonctionne un prêt relais adossé à un crédit amortissable
Les deux briques : relais et prêt long
Le relais est une avance. La banque vous prête une fraction de la valeur de votre bien à vendre, sans attendre l'acheteur. Ce capital est remboursé en une seule fois, le jour de la vente, grâce au prix de cession. Entre-temps, vous ne remboursez pas le capital du relais : vous payez seulement ses intérêts (franchise partielle) ou rien du tout (franchise totale).
Le prêt amortissable, lui, fonctionne comme un crédit immobilier classique : mensualités fixes composées de capital et d'intérêts, tableau d'amortissement, durée définie à la signature. Il ne bouge pas quand votre bien se vend : il continue sur sa durée initiale.
Le rôle de l'estimation du bien à vendre
Tout le montage repose sur la valeur de votre logement actuel. La banque applique une quotité prudente, souvent 70 % de l'estimation, pour se couvrir si le prix de vente réel est inférieur à l'estimation initiale. Plus l'estimation est fiable et documentée, plus la quotité peut monter vers 80 %.
Point de vigilance. Une estimation trop optimiste gonfle le relais que la banque vous accorde, mais si le bien se vend moins cher, vous devez combler la différence sur vos fonds propres au moment de la vente. Faites estimer votre bien par plusieurs professionnels et comparez avec les prix réellement signés dans votre secteur.
Ce qui se passe le jour de la vente
Quand votre bien trouve preneur et que la vente est signée chez le notaire, le prix de cession solde le relais en priorité. Le surplus éventuel vous revient. Il ne reste alors que le prêt amortissable, que vous continuez de rembourser normalement jusqu'à son terme. La bascule se fait sans nouvelle démarche : la mensualité chute mécaniquement dès que le relais disparaît.
Relais adossé ou relais sec : lequel selon votre situation
Le relais sec : quand la revente couvre l'achat
Le relais sec s'utilise seul, sans prêt long, lorsque la vente de votre bien finance intégralement votre nouvel achat. Exemple : vous vendez 400 000 € et rachetez 350 000 €. Le relais vous avance une partie des 400 000 € ; une fois le bien vendu, tout est soldé et vous n'avez plus de crédit.
Le relais adossé : quand il faut un complément
Le relais adossé s'impose dès que vous achetez plus cher que vous ne vendez. Le relais couvre une partie du prix, votre apport une autre, et le prêt amortissable finance le reste. C'est le montage le plus fréquent chez les vendeurs-acheteurs qui montent en gamme ou en surface.
Tableau comparatif des deux formules
| Critère | Relais sec | Relais adossé |
|---|---|---|
| Situation | La vente couvre l'achat | L'achat coûte plus cher que la vente |
| Nombre de crédits | 1 (le relais seul) | 2 (relais + prêt amortissable) |
| Crédit après la vente | Aucun | Le prêt amortissable subsiste |
| Poids sur l'endettement | Faible (intérêts du relais) | Mensualité du prêt long comptée |
| Profil concerné | Vente ≥ achat | Vente < achat |
Le choix ne se décide pas au feeling : il dépend du différentiel de prix entre l'ancien et le nouveau bien, de votre apport et de vos revenus. Un différentiel important tire vers le relais adossé et charge davantage votre taux d'endettement.
Combien coûte un prêt relais adossé : cas chiffré détaillé
Les hypothèses du cas
Prenons un couple qui vend son appartement pour acheter une maison.
- Bien à vendre estimé : 300 000 €
- Quotité relais retenue : 70 %, soit un relais de 210 000 €
- Nouveau bien à acheter : 450 000 €
- Apport personnel : 20 000 €
- Prêt amortissable adossé nécessaire : 450 000 − 210 000 − 20 000 = 220 000 €, financé sur 20 ans à 3,30 % (taux indicatif de juillet 2026)
La mensualité pendant la période de transition
En franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts du relais plus la mensualité du prêt amortissable.
À titre d'illustration, en appliquant au relais un taux voisin du taux amortissable de 3,30 % (le taux réel du relais dépend de chaque banque) :
- Intérêts intercalaires du relais : 210 000 × 3,30 % ÷ 12 = 577,50 €/mois
- Mensualité du prêt amortissable (220 000 € sur 20 ans à 3,30 %) : 1 253 €/mois hors assurance
- Total pendant la transition : environ 1 830 €/mois hors assurance
La mensualité après la vente
Dès la vente signée, les 300 000 € encaissés remboursent le relais de 210 000 €. Le solde (environ 90 000 €) vous revient. Il ne reste que le prêt amortissable.
| Phase | Composantes | Mensualité (hors assurance) |
|---|---|---|
| Pendant la transition | Intérêts relais + prêt long | ≈ 1 830 € |
| Après la vente | Prêt amortissable seul | ≈ 1 253 € |
La méthode de calcul pour refaire vos propres simulations
La mensualité d'un prêt amortissable se calcule ainsi :
M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n)
- C = capital emprunté
- t = taux mensuel = taux annuel ÷ 12
- n = nombre de mensualités (durée en années × 12)
Pour le relais en franchise partielle, les intérêts mensuels sont plus directs : capital du relais × taux annuel ÷ 12. Ces résultats sont indicatifs et non contractuels : ils ne remplacent pas une étude chiffrée. Vous pouvez tester vos propres montants avec l'outil pour simuler votre prêt relais.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Quel montant de relais et de prêt amortissable pouvez-vous obtenir
La quotité du relais (50 à 80 %)
Le montant du relais découle directement de la valeur estimée de votre bien à vendre. Sur une estimation de 300 000 €, une quotité de :
- 50 % donne un relais de 150 000 €,
- 70 % donne 210 000 €,
- 80 % donne 240 000 €.
La banque module cette quotité selon la liquidité du marché local, la qualité de l'estimation et l'ancienneté de la mise en vente.
Le taux d'endettement de 35 % et le reste à financer
Le prêt amortissable n'est pas illimité : il est plafonné par le taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise, imposé par le HCSF. C'est la mensualité du prêt long qui pèse principalement dans ce calcul.
Exemple : avec 5 300 € de revenus nets mensuels, votre enveloppe de mensualités tourne autour de 1 855 € (5 300 × 35 %). Notre cas chiffré, à 1 253 € pour le prêt amortissable, tient dans cette limite. Selon les banques, les intérêts intercalaires du relais sont intégrés ou non au calcul d'endettement, ce qui influe sur votre capacité.
Le rôle de l'apport personnel
Un apport réduit le prêt amortissable et donc le poids des mensualités. Dans notre cas, sans apport, le prêt long passerait de 220 000 € à 240 000 €, soit une mensualité proche de 1 367 € sur 20 ans à 3,30 %. L'apport joue aussi favorablement sur l'accord de la banque et sur les conditions proposées.
Franchise totale, franchise partielle : les modalités de remboursement
La franchise partielle : intérêts payés chaque mois
En franchise partielle, vous réglez les intérêts du relais chaque mois, en plus de la mensualité du prêt amortissable. C'est le montage de notre cas chiffré : environ 1 830 € par mois pendant la transition. Le coût du relais est étalé et visible.
La franchise totale : rien à payer sur le relais avant la vente
En franchise totale, les intérêts du relais sont capitalisés et réglés en une fois à la vente. Vous ne payez alors que la mensualité du prêt amortissable pendant la transition, soit environ 1 253 € dans notre exemple. La trésorerie mensuelle est allégée, mais le coût final du relais augmente puisque les intérêts s'accumulent.
Impact sur la mensualité pendant la transition
| Modalité | Pendant la transition | Intérêts du relais |
|---|---|---|
| Franchise partielle | ≈ 1 830 €/mois | Payés mensuellement |
| Franchise totale | ≈ 1 253 €/mois | Capitalisés, réglés à la vente |
Sur 12 mois, les intérêts capitalisés du relais de notre exemple atteignent environ 6 930 € (577,50 × 12) ; sur 18 mois, près de 10 400 €. Dans certains montages, un différé d'amortissement sur le prêt long complète le dispositif pour alléger encore la charge mensuelle initiale.
Les points de vigilance avant de signer un relais adossé
Porter deux crédits en parallèle demande de la prudence. Voici les pièges que le montage peut réserver.
- Le risque de non-vente. Si votre bien ne se vend pas dans le délai du relais, la banque peut accorder un report d'échéance, mais ce n'est pas automatique. Anticipez ce scénario dès le départ. Notre page dédiée détaille que faire si le bien ne se vend pas.
- L'estimation réaliste. Un prix affiché trop haut allonge le délai de vente et peut vous forcer à baisser plus tard, réduisant le surplus attendu.
- La durée du relais. 12 à 24 mois imposent un calendrier de vente crédible. Un marché local lent réclame une marge de sécurité.
- Les garanties. Le montage peut être garanti par une caution Crédit Logement, une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (PPD), avec des coûts différents.
- L'assurance emprunteur. Elle couvre les deux crédits. Vérifiez les quotités choisies pour chaque co-emprunteur.
- Les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Contrôlez leur présence et leur montant sur le prêt amortissable, notamment si vous envisagez de le solder par anticipation après la vente.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Relais adossé et achat entre particuliers : les spécificités du parcours vendeur-acheteur
Le délai de vente réel sans agence
Quand vous vendez entre particuliers, sans agence, vous pilotez vous-même le calendrier : diffusion de l'annonce, visites, négociation. Cette autonomie exige d'estimer honnêtement le délai de vente dans votre secteur, car c'est lui qui détermine la durée du relais dont vous avez besoin. Un relais de 12 mois pris trop court peut vous mettre sous pression si les visites tardent.
La condition suspensive de prêt dans le compromis
Sur le bien que vous achetez, la condition suspensive de prêt est votre protection : si votre financement, relais compris, n'aboutit pas, le compromis est annulé et votre dépôt de garantie vous est restitué. Dans un achat entre particuliers, rédigez cette clause avec soin, en mentionnant le montant, la durée et le taux maximum du financement recherché.
Enchaîner vente et achat entre particuliers
Le défi du vendeur-acheteur est de synchroniser les deux opérations pour limiter la durée du relais et donc son coût. Signer le compromis d'achat au bon moment, engager la mise en vente en parallèle, coordonner les dates de signature chez le notaire : chaque semaine gagnée réduit les intérêts intercalaires. Si vous préférez sécuriser votre nouvel achat avant d'avoir vendu, lisez notre guide pour acheter avant d'avoir vendu.
Par où commencer votre montage relais adossé
Voici les étapes concrètes pour avancer sereinement.
- Faites estimer votre bien par deux ou trois professionnels et croisez avec les prix réellement signés dans votre quartier. C'est la base du calcul du relais.
- Chiffrez l'écart de prix entre votre vente et votre achat pour déterminer le prêt amortissable nécessaire.
- Vérifiez votre taux d'endettement en intégrant la mensualité du prêt long et, selon la banque, les intérêts du relais.
- Choisissez la modalité de franchise (totale ou partielle) selon votre capacité de trésorerie pendant la transition.
- Sécurisez la condition suspensive de prêt dans le compromis du bien que vous achetez.
- Faites étudier votre dossier par un conseiller qui montera le relais et le prêt amortissable ensemble, comparera les banques et calibrera la quotité et la durée.
Une étude personnalisée reste indispensable : chaque parcours vendeur-acheteur a ses contraintes de calendrier, d'apport et de marché. Les chiffres de ce guide sont indicatifs et non contractuels ; ils vous donnent la méthode, pas votre offre définitive.
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Répartition du coût total
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Coût total