Le prêt relais sec est un prêt relais utilisé seul, sans nouveau crédit immobilier en face : la banque vous avance une partie de la valeur de votre bien en vente pour financer votre achat, quand le prix du nouveau logement est couvert par le produit de la vente. Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, puis vous soldez le capital en une fois dès la vente réalisée. Ce guide a été mis à jour le 23 juillet 2026, avec les taux indicatifs constatés ce mois par PAP Financement.
Prêt relais sec : définition et réponse en bref
Un prêt relais sec est un prêt relais accordé sans prêt amortissable complémentaire. Autrement dit, la seule dette de l'opération est l'avance relais : le prix du bien acheté est intégralement couvert par cette avance, complétée le cas échéant par votre apport personnel. Vous n'ajoutez aucun crédit long à rembourser sur 15, 20 ou 25 ans.
Ce que signifie « sec »
Le mot « sec » indique l'absence de crédit adossé. La banque ne finance pas un différentiel de prix par un nouveau prêt : elle se contente d'une avance de trésorerie, remboursée en bloc au moment de la vente. C'est un montage court, dont la durée se compte en mois et non en années.
À qui s'adresse le relais sec
Le relais sec concerne le vendeur-acheteur qui rachète un bien de valeur équivalente ou inférieure à celui qu'il vend. Le cas typique : vous disposez d'un capital suffisant issu de la vente à venir, vous n'avez pas besoin d'un emprunt long, mais vous voulez acheter avant d'avoir encaissé le prix de votre bien actuel. L'avance relais fait le pont entre les deux opérations.
Pour situer ce montage dans l'ensemble des solutions, consultez le parcours complet du vendeur-acheteur et la page dédiée au fonctionnement du prêt relais.
Relais sec ou relais adossé : quelle différence
La distinction tient à la présence, ou non, d'un nouveau prêt amortissable en complément de l'avance relais. C'est le prix du bien acheté par rapport au bien vendu qui tranche.
Le relais sec : pas de nouveau prêt
Dans un relais sec, la seule dette est l'avance relais. Vous la remboursez en une fois à la vente. Aucun crédit long ne s'y ajoute, car le produit de la vente et votre apport couvrent entièrement le prix d'achat. C'est le cas d'un couple qui vend un appartement parisien pour acheter une maison de moindre valeur en province.
Le relais adossé : relais + prêt amortissable
Dans un relais adossé, l'avance relais est complétée par un prêt relais adossé à un nouveau crédit amortissable classique. Ce montage s'impose quand le bien acheté coûte plus cher que le bien vendu : le relais couvre la partie financée par la vente, le prêt long finance le surplus.
Le relais sec est plus rare que le relais adossé. La banque ne place aucun crédit long rémunérateur en face de l'avance, ce qui la rend plus sélective sur le dossier et sur la quotité accordée.
| Critère | Relais sec | Relais adossé |
|---|---|---|
| Usage | Achat de valeur égale ou inférieure | Achat plus cher que le bien vendu |
| Composition | Avance relais seule | Avance relais + prêt amortissable |
| Remboursement | Capital soldé en une fois à la vente | Relais soldé à la vente, prêt long amorti ensuite |
| Coût | Intérêts courts sur l'avance | Intérêts relais + intérêts du prêt long |
| Difficulté d'obtention | Plus sélectif | Plus courant |
Comment fonctionne un prêt relais sec, étape par étape
Le déroulé d'un relais sec suit une logique simple : la banque estime votre bien, calcule l'avance, débloque les fonds, perçoit les intérêts pendant la durée, puis récupère le capital le jour de la vente.
Estimation du bien à vendre
Tout part de la valeur vénale du bien que vous mettez en vente. La banque l'évalue, souvent via une expertise indépendante, pour fixer une base prudente. Cette estimation détermine directement le montant qu'elle acceptera d'avancer.
Déblocage des fonds et achat
Une fois l'offre de prêt signée et le délai de réflexion écoulé, la banque débloque les fonds pour financer votre achat. Vous devenez propriétaire du nouveau logement alors que votre bien actuel n'est pas encore vendu.
Vente et remboursement du capital
Pendant toute la durée du prêt, vous payez uniquement les intérêts, sans rembourser le capital : c'est le principe du différé d'amortissement. Le jour où la vente de votre bien se signe chez le notaire, vous soldez le capital avancé en une seule fois. Sur un prêt relais, ce remboursement anticipé s'effectue le plus souvent sans indemnités de remboursement anticipé, mais vérifiez la clause dans votre offre.
Pour visualiser les montants sur votre propre opération, vous pouvez simuler votre prêt relais.
Point de vigilance : le déblocage des fonds vous engage. Si votre bien tarde à se vendre, vous continuez à payer les intérêts jusqu'à la signature de la vente. Anticipez ce coût dès le montage.
Combien la banque avance-t-elle : quotité et calcul du montant
La banque n'avance jamais 100 % de la valeur de votre bien. Elle applique une quotité, c'est-à-dire un pourcentage de sécurité qui la protège en cas de vente à un prix inférieur à l'estimation.
La notion de quotité
La quotité est le pourcentage de la valeur estimée du bien à vendre que la banque accepte d'avancer. Elle se situe généralement entre 50 % et 80 % selon les établissements et la nature du bien. Une quotité prudente protège à la fois la banque et vous-même : si votre bien se vend finalement moins cher que prévu, l'écart ne se transforme pas en dette impossible à solder.
Impact d'un crédit en cours sur le bien vendu
Si un crédit reste dû sur le bien que vous vendez, le capital restant est déduit du montant avancé. La formule reste simple :
Montant avancé ≈ valeur estimée × quotité − capital restant dû
Voici comment se lit un cas concret sur un bien estimé 300 000 €, sans crédit en cours :
| Quotité appliquée | Valeur estimée | Montant avancé |
|---|---|---|
| 50 % | 300 000 € | 150 000 € |
| 70 % | 300 000 € | 210 000 € |
| 80 % | 300 000 € | 240 000 € |
Dans notre exemple, avec une quotité de 70 %, la banque avance 210 000 €. Si le bien acheté coûte 230 000 €, vous complétez avec 20 000 € d'apport et vous restez sur un relais sec, sans nouveau prêt.
Combien coûte un prêt relais sec en juillet 2026
Sur un relais sec, seuls les intérêts courent pendant la durée du prêt. Le capital n'est pas amorti : le coût dépend donc du montant avancé, du taux appliqué et du nombre de mois avant la vente.
Taux indicatifs constatés
Les taux ci-dessous sont des taux indicatifs constatés en juillet 2026 par PAP Financement, susceptibles de varier selon votre profil et les banques. Ils ne sont pas garantis.
| Durée de référence | Taux indicatif juillet 2026 |
|---|---|
| 15 ans | 3,15 % |
| 20 ans | 3,30 % |
| 25 ans | 3,45 % |
Cas chiffré : intérêts en différé sur un bien à 300 000 €
Reprenons l'avance de 210 000 € (quotité de 70 % sur un bien estimé 300 000 €). En retenant un taux indicatif de 3,30 % :
- Intérêts annuels : 210 000 € × 3,30 % = 6 930 €
- Coût mensuel des intérêts en différé : 6 930 € ÷ 12 = 577,50 € par mois
- Sur 12 mois : environ 6 930 €
- Sur 24 mois (durée maximale usuelle) : environ 13 860 €
Comme le capital n'est pas remboursé mois après mois, la mensualité se limite à ces intérêts. Le coût total reste contenu tant que votre bien se vend dans les délais.
Frais annexes à prévoir
Au-delà des intérêts, intégrez les frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution Crédit Logement), l'assurance emprunteur et les frais de dossier. Le TAEG reflète le coût total de l'opération, tous frais compris. Sur un relais, il reste limité par la brièveté de la durée.
Rappel légal : un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Durée, différé et modalités de remboursement
Le relais sec est un prêt court, conçu pour disparaître dès la vente. Ses modalités de remboursement diffèrent nettement d'un prêt amortissable classique.
Durée standard et prorogation
La durée standard d'un prêt relais est généralement de 12 mois, renouvelable une fois, soit jusqu'à 24 mois. Si votre vente tarde, une prorogation reste possible, à négocier avec la banque. Elle prolonge la période pendant laquelle vous payez les intérêts.
Franchise totale ou partielle
Deux modalités existent. En franchise partielle, vous payez les intérêts chaque mois, comme dans notre exemple à 577,50 €. En franchise totale, les intérêts sont capitalisés et réglés à la fin, en même temps que le capital, lors de la vente. La franchise totale allège votre trésorerie mensuelle mais augmente le coût final, car les intérêts s'accumulent.
Remboursement du capital à la vente
Le capital se rembourse en une seule fois, dès la signature de l'acte de vente chez le notaire. À titre de repère, la durée maximale d'un prêt en résidence principale est de 25 ans (27 ans avec différé en VEFA ou travaux) : cette limite encadre les prêts amortissables, pas la durée courte d'un relais, qui obéit à sa propre logique.
Dans quels cas le relais sec est la bonne solution (parcours vendeur-acheteur)
Le relais sec n'est pertinent que dans une configuration précise : quand la vente attendue, ajoutée à votre apport, couvre entièrement le prix du bien acheté.
Achat de valeur égale ou inférieure
Le relais sec convient quand le prix du bien acheté est couvert par la vente plus l'apport. Il permet d'acheter avant d'avoir vendu, sans casser la chaîne d'achat et sans passer à côté d'un bien. Vous saisissez l'opportunité aujourd'hui, vous vendez ensuite, vous soldez le relais.
Vendeur-acheteur pressé de saisir une opportunité
Ce montage est idéal pour le revendeur qui descend en gamme ou en surface : départ des enfants, changement de région, achat d'un bien moins cher qu'un appartement urbain. Il évite de contracter un nouveau prêt long inutile alors que le capital de la vente suffira. Pour arbitrer votre calendrier, mesurez les délais à anticiper entre la vente et l'achat.
Prêt relais sec et achat entre particuliers : les points de vigilance
Quand vous achetez sans agence, à un autre particulier, la maîtrise du calendrier et des documents devient votre responsabilité. Le relais sec n'y échappe pas.
Compromis signé sans agence
Dans un achat entre particuliers sans agence, le compromis se signe souvent sans agent immobilier. La rédaction et les délais doivent être maîtrisés : date butoir de la condition suspensive, délai d'obtention de l'offre, date de signature de l'acte. Un notaire sécurise l'acte, mais le calendrier vous appartient.
La condition suspensive de prêt
La condition suspensive de prêt protège l'acheteur : si le financement n'est pas obtenu, vous récupérez votre dépôt et l'opération est annulée sans pénalité. Vérifiez qu'elle couvre bien le relais sec, et pas seulement un prêt amortissable classique. Une clause mal formulée peut vous laisser sans protection sur le montage réellement recherché.
Point de vigilance : faites estimer votre bien de façon prudente. Une surestimation gonfle l'avance relais mais fragilise le remboursement le jour où le bien se vend moins cher. Mieux vaut une quotité maîtrisée qu'un capital difficile à solder.
Prêt relais sec refusé ou bien non vendu : que se passe-t-il
Le relais sec est plus difficile à obtenir que le relais adossé. Comprendre pourquoi vous aide à monter un dossier solide et à préparer un plan B.
Pourquoi une banque refuse un relais sec
Sans prêt long en face, la banque ne perçoit pas d'intérêts sur la durée : elle est donc plus prudente sur la quotité et plus exigeante sur la solidité du dossier. Un bien difficile à vendre, surestimé, atypique ou situé dans un marché lent peut motiver un refus ou une quotité réduite.
Solutions si le bien ne se vend pas
Si votre bien n'est pas vendu à l'échéance, plusieurs issues existent : la prorogation du prêt relais, une baisse du prix de vente pour accélérer la transaction, ou la transformation de l'avance en prêt amortissable classique. Dans ce dernier cas, le taux d'endettement maximal fixé par le HCSF s'applique : 35 % des revenus nets, assurance comprise. Votre capacité d'emprunt doit alors permettre d'absorber une mensualité longue. Pour approfondir, consultez la page prêt relais refusé ou bien non vendu.
Par où commencer : monter votre dossier de relais sec
Un relais sec bien préparé se joue sur deux leviers : une estimation crédible et un dossier lisible pour la banque. Voici les étapes concrètes.
- Faites estimer votre bien à vendre par un ou deux professionnels, en visant un prix réaliste plutôt que le prix affiché le plus optimiste.
- Réunissez vos pièces : estimation du bien à vendre, compromis ou promesse de vente du bien acheté, justificatifs de revenus, tableau d'amortissement du crédit en cours s'il en reste un.
- Vérifiez votre situation d'endettement et le capital restant dû sur le bien vendu, qui viendra en déduction de l'avance.
- Sécurisez la condition suspensive dans le compromis pour qu'elle couvre bien le relais sec.
- Faites étudier votre dossier par un conseiller : le montage d'un relais sec demande une négociation fine avec la banque, car aucun crédit long ne vient l'appuyer.
La recommandation personnalisée passe par une étude avec un conseiller : les taux et les conditions dépendent de votre profil et des banques sollicitées. Vous pouvez commencer par simuler votre prêt relais pour chiffrer votre avance et le coût mensuel des intérêts avant d'en discuter avec un expert PAP Financement.
Simulez votre prêt immobilier
Calculer votre mensualité de remboursement
Paramètres du prêt
Ajustez les curseurs ou saisissez les valeurs
L'assurance est calculée sur le capital emprunté et s'ajoute à la mensualité de remboursement.
Répartition du coût total
355 798 €
Coût total