Mis à jour le 1er septembre 2026. Calculs fondés sur les barèmes PTZ du millésime 2026 (loi de finances en vigueur) et sur les taux constatés ce mois par PAP Financement. Les plafonds et quotités évoluant à chaque loi de finances, vérifiez toujours le barème applicable à la date de votre offre.
Pour simuler votre PTZ, vous appliquez une quotité (de 20 % à 50 % selon votre tranche de revenus, la zone et le type de bien, selon les barèmes en vigueur) au coût total de l'opération, dans la limite d'un plafond. Le montant obtenu vient réduire votre plan de financement, sans intérêts ni frais de dossier. Cette page vous montre le calcul de bout en bout, avec un cas chiffré pour un achat de 250 000 €. Pour obtenir un chiffrage personnalisé, vous pouvez ensuite affiner ce calcul avec un simulateur prêt à taux zéro ou une étude PTZ avec un conseiller PAP Financement, qui recale votre estimation sur les barèmes officiels et sur votre dossier réel.
Comment simuler votre PTZ
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts réservé aux primo-accédants pour financer leur résidence principale. Si vous êtes déjà propriétaire et vendez votre bien pour en racheter un autre, vous relevez plutôt d'un parcours vendeur-acheteur et non du PTZ. Son montant ne se devine pas : il résulte d'un calcul en quatre étapes, toutes encadrées par des barèmes officiels révisés régulièrement. Comprendre la mécanique vous évite les mauvaises surprises et vous permet de vérifier n'importe quel simulateur PTZ.
Le principe du calcul en 4 étapes
- Déterminer le coût de l'opération retenu. Il s'agit du prix d'achat, augmenté le cas échéant du coût des travaux, mais hors frais de notaire et hors frais de garantie. Ces frais annexes ne sont jamais finançables par le PTZ.
- Appliquer le plafond d'opération. Le coût retenu est plafonné selon la zone du bien (A, B1, B2, C) et le nombre de personnes destinées à occuper le logement. Si votre achat dépasse ce plafond, seul le montant plafonné sert de base au calcul.
- Identifier votre tranche de revenus. Votre revenu fiscal de référence, rapporté à la composition du foyer et à la zone, vous place dans une tranche. Cette tranche fixe la quotité, c'est-à-dire la part du coût plafonné finançable en PTZ.
- Appliquer la quotité. Vous multipliez le montant plafonné par la quotité (de 20 % à 50 % selon les barèmes en vigueur) pour obtenir le montant estimé de votre PTZ.
Quotité, plafond et coût de l'opération
Ces trois notions se combinent. Le coût de l'opération fixe l'assiette de départ. Le plafond limite cette assiette. La quotité détermine le pourcentage finançable. Un même achat peut donc donner un PTZ très différent selon la zone et les revenus : plus vos revenus sont modestes, plus la quotité est élevée, dans la limite des tranches d'éligibilité.
Le barème PTZ 2026 repose sur trois grilles officielles qui conditionnent chaque étape du calcul :
| Grille officielle | Ce qu'elle fixe | Où la retrouver |
|---|---|---|
| Plafonds de ressources par zone et par personne | Votre éligibilité et votre tranche | Plafonds de ressources du PTZ |
| Plafonds d'opération par zone et par foyer | L'assiette maximale finançable | Montant du PTZ |
| Quotités par tranche de revenus | La part du coût plafonné financée sans intérêts | Montant du PTZ |
Ces trois grilles étant révisées à chaque loi de finances, reportez-vous aux pages ci-dessus pour les valeurs chiffrées du millésime en cours avant de finaliser votre simulation.
Le rôle du différé d'amortissement
Le PTZ intègre un différé d'amortissement : pendant une première période, vous ne remboursez pas le capital du PTZ. Vous commencez à le rembourser ensuite, sur une durée qui dépend elle aussi de votre tranche de revenus. Concrètement, votre mensualité des premières années porte surtout sur le prêt principal, ce qui allège votre budget au moment où l'installation coûte le plus cher.
Point de vigilance : une simulation reste indicative. Le montant définitif dépend des barèmes officiels applicables à la date de votre offre et de l'accord de la banque, qui reste seule décisionnaire.
Pour la vision d'ensemble du dispositif, appuyez-vous sur le guide complet du prêt à taux zéro et, pour le détail des montants, sur la page dédiée au montant du PTZ.
Les données nécessaires à la simulation
Une simulation fiable exige des données précises. Une adresse approximative ou un revenu arrondi fausse le résultat, parfois de plusieurs milliers d'euros. Rassemblez les bons documents avant de commencer.
Vos revenus et la composition du foyer
La base de calcul est le revenu fiscal de référence de l'année N-2. Pour une simulation en 2026, vous utilisez donc l'avis d'imposition portant sur les revenus de 2024. Le nombre de personnes destinées à occuper le logement compte tout autant : il fait varier à la fois le plafond de revenus qui conditionne l'éligibilité et le plafond d'opération finançable.
La localisation et la zone du bien
La France est découpée en zones (A, B1, B2, C) selon la tension du marché immobilier. Cette zone conditionne l'éligibilité, le plafond d'opération et, indirectement, votre tranche. Une même adresse peut basculer d'une zone à l'autre lors d'un rezonage : vérifiez toujours la zone officielle du bien précis, pas seulement celle de la commune voisine.
Le type de bien : neuf ou ancien avec travaux
Selon les barèmes en vigueur, le PTZ finance le logement neuf sur l'ensemble du territoire et l'ancien avec travaux sous conditions. La nature du bien change les pièces à fournir, notamment les devis de travaux qui entrent dans le coût de l'opération.
| Donnée à préparer | Document justificatif | Ce qu'elle détermine |
|---|---|---|
| Revenu fiscal de référence N-2 | Avis d'imposition 2025 (revenus 2024) | La tranche et donc la quotité |
| Composition du foyer | Livret de famille, situation actuelle | Plafond de revenus et d'opération |
| Adresse exacte du bien | Compromis, annonce, plan | La zone (A, B1, B2, C) |
| Prix d'achat | Compromis ou offre acceptée | Le coût de l'opération |
| Devis de travaux éventuels | Devis d'entreprises | Le coût finançable en ancien |
| Statut primo-accédant | Déclaration sur l'honneur, avis d'imposition | L'éligibilité de base |
Règle d'or : est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Vérifiez ce point en premier, car il conditionne toutes les autres conditions d'éligibilité au PTZ.
Le détail des seuils figure sur la page consacrée aux plafonds de ressources du PTZ.
Exemple : simulation pour un achat de 250 000 €
Rien ne vaut un cas concret pour comprendre l'enchaînement des calculs. Les montants de plafond et de quotité ci-dessous sont donnés à titre d'illustration pour montrer la méthode : les valeurs officielles applicables à votre dossier dépendent des grilles présentées plus haut, à vérifier sur les pages plafonds de ressources et montant du PTZ.
Le profil et le coût de l'opération
Prenons un couple primo-accédant, sans enfant, qui achète un appartement neuf de 250 000 € en zone tendue. Il dispose de 25 000 € d'apport personnel et de revenus nets de 4 000 € par mois. Le coût de l'opération retenu est le prix d'achat, soit 250 000 €, hors frais de notaire et de garantie.
Le calcul du montant PTZ étape par étape
- Étape 1, coût de l'opération : 250 000 €.
- Étape 2, plafond d'opération : supposons, pour l'illustration, que le barème retienne un plafond de 180 000 € pour ce foyer dans cette zone. La base de calcul devient donc 180 000 €, et non 250 000 €.
- Étape 3, tranche de revenus : le couple se situe, dans notre exemple, dans une tranche ouvrant droit à une quotité de 40 %.
- Étape 4, application de la quotité : 180 000 € × 40 % = 72 000 € de PTZ estimé.
Ce montant de 72 000 € s'emprunte sans intérêts ni frais de dossier. Grâce au différé d'amortissement, son remboursement démarre après une première période, ce qui n'alourdit pas la mensualité les premières années.
Le plan de financement complet avec les autres prêts
Le PTZ ne finance jamais seul l'achat. Il vient en complément de l'apport et d'un prêt principal amortissable. Le solde à financer par le prêt principal se calcule ainsi : 250 000 € − 72 000 € (PTZ) − 25 000 € (apport) = 153 000 €.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Coût de l'opération | 250 000 € |
| PTZ estimé | 72 000 € |
| Apport personnel | 25 000 € |
| Prêt principal à financer | 153 000 € |
Voici la mensualité du prêt principal de 153 000 € selon la durée, aux taux indicatifs constatés en septembre 2026 (hors assurance emprunteur) :
| Durée | Taux indicatif | Mensualité (hors assurance) |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,15 % | environ 1 068 € |
| 20 ans | 3,30 % | environ 872 € |
| 25 ans | 3,45 % | environ 762 € |
Taux indicatifs constatés en septembre 2026 (source interne PAP Financement), susceptibles de varier selon votre profil et les banques.
Ces taux évoluent chaque mois : suivez leur tendance dans le baromètre des taux immobiliers avant d'arrêter la durée de votre prêt principal.
Avec une mensualité de 872 € sur 20 ans et 4 000 € de revenus nets, le taux d'endettement ressort autour de 21,8 % hors assurance, soit environ 23 % avec une assurance emprunteur classique. Le couple reste largement sous le plafond de 35 % des revenus nets, assurance comprise, fixé par le HCSF. Sans le PTZ, il aurait fallu emprunter 225 000 € au taux du marché : la mensualité et le coût total du crédit auraient été bien supérieurs.
Intégrer le PTZ dans votre plan de financement
Le montant du PTZ n'est qu'une partie de l'équation. Sa vraie valeur apparaît quand vous le replacez dans le plan de financement global.
Le PTZ comme complément d'apport
Les banques considèrent le PTZ comme un apport ou un complément d'apport. Dans notre exemple, l'apport réel du couple passe de 25 000 € à 97 000 € une fois le PTZ intégré, soit près de 39 % de l'opération. Ce niveau rassure la banque, renforce le dossier et améliore souvent les conditions du prêt principal. Pour bien distinguer les notions, consultez la définition de l'apport personnel.
L'articulation avec le prêt principal et les aides cumulables
Le PTZ se combine avec un prêt principal amortissable et, selon votre situation, avec d'autres dispositifs : prêt Action Logement, prêt d'accession sociale (PAS) ou éco-PTZ pour les travaux de rénovation énergétique. Chaque aide obéit à ses propres conditions et plafonds. Le détail des combinaisons possibles est présenté sur la page cumul du PTZ avec les autres aides.
L'effet du différé sur votre capacité d'emprunt
Le différé d'amortissement du PTZ réduit la charge de remboursement des premières années. Cette respiration améliore votre reste à vivre et peut peser positivement dans l'analyse bancaire.
À anticiper : lorsque le remboursement du PTZ démarre, votre mensualité globale augmente. Vérifiez que votre budget absorbera cette hausse future, notamment si le prêt principal est encore en cours.
Un PTZ élevé diminue le capital emprunté au taux du marché. Vous réduisez donc à la fois votre mensualité et le coût total de votre crédit sur toute la durée.
Simulation indicative : ce que valide réellement la banque
Une simulation vous donne un ordre de grandeur, pas une garantie. Comprendre l'écart entre l'estimation et la décision finale vous évite de bâtir un projet sur des chiffres fragiles.
Les limites d'une simulation en ligne
Un simulateur applique les formules à partir des données que vous saisissez. Une tranche mal identifiée, une zone erronée ou un revenu fiscal approximatif suffit à fausser le résultat. Le montant réel dépend des barèmes officiels en vigueur à la date de l'offre et de l'analyse complète de votre dossier.
Les pièces vérifiées lors de l'étude
Avant d'accorder un PTZ, la banque contrôle plusieurs points :
- le revenu fiscal de référence de l'année N-2, sur pièces ;
- votre statut de primo-accédant ;
- la conformité et l'éligibilité du bien (neuf, ou ancien avec travaux selon les cas) ;
- la cohérence du plan de financement global et votre capacité de remboursement.
Passer de l'estimation à l'offre de prêt
Le PTZ ne peut jamais financer seul l'opération : il accompagne toujours un prêt principal. L'étape décisive consiste donc à monter un plan de financement complet et cohérent.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Une banque reste seule décisionnaire de l'octroi du prêt et du PTZ.
Par où commencer :
- Rassemblez votre avis d'imposition 2025 (revenus 2024) et vérifiez votre statut primo-accédant.
- Identifiez la zone exacte du bien et son type (neuf ou ancien avec travaux).
- Estimez le coût de l'opération hors frais de notaire et de garantie.
- Appliquez la méthode en quatre étapes pour obtenir un premier montant de PTZ.
- Construisez un plan de financement complet en intégrant apport, PTZ, prêt principal et aides cumulables.
- Faites recaler votre estimation avec le simulateur prêt à taux zéro et l'étude PTZ de PAP Financement : un conseiller affine le calcul sur les barèmes officiels et sécurise votre plan de financement.
Simulez votre prêt immobilier
Calculer votre mensualité de remboursement
Paramètres du prêt
Ajustez les curseurs ou saisissez les valeurs
L'assurance est calculée sur le capital emprunté et s'ajoute à la mensualité de remboursement.
Coût total
355 798 €
Intérêts
88 798 €
Assurance
17 000 €
Durée
20 ans
Répartition du coût total
355 798 €
Coût total