Le prêt relais entre particuliers est un crédit qui vous avance 70 à 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel pour acheter avant de l'avoir vendu, même sans passer par une agence. Vous remboursez ce prêt au moment de la vente, avec une durée de 12 mois renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. En septembre 2026, ce guide croise le mécanisme du prêt relais et les spécificités de l'achat-revente de particulier à particulier, un parcours que les comparateurs classiques ignorent.
Pour situer ce guide dans son ensemble, consultez le guide complet du prêt relais et du parcours vendeur-acheteur.
Le prêt relais entre particuliers en bref : définition et réponse directe
Ce qu'est un prêt relais en une phrase
Le prêt relais est un crédit de courte durée qui avance une fraction de la valeur de votre bien à vendre, afin de financer un nouvel achat avant que la vente ne soit conclue. La banque vous prête cette somme en attendant l'encaissement du prix de vente, qui servira à solder le relais.
La quotité financée s'établit généralement entre 70 et 80 % de la valeur estimée du bien mis en vente. Cette marge protège la banque contre un prix de vente final inférieur à l'estimation. Si un crédit est encore en cours sur le bien vendu, la banque déduit le capital restant dû de ce calcul.
Pourquoi le fonctionnement est identique sans agence
Le prêt relais s'utilise à l'identique que la vente passe par une agence ou de particulier à particulier. La banque évalue le bien, pas le canal de vente. Elle regarde la valeur du logement, sa localisation et sa liquidité sur le marché, jamais la présence ou l'absence d'un mandat d'agence.
La durée usuelle est de 12 mois renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. Ce délai vous laisse le temps de vendre dans de bonnes conditions.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Comment fonctionne un prêt relais quand vous vendez et rachetez entre particuliers
Le calcul du montant relais étape par étape
Le montant du prêt relais se calcule avec une formule simple :
Montant relais = quotité (70 à 80 %) × valeur estimée du bien − capital restant dû
Prenons un bien estimé 300 000 € avec 50 000 € de capital restant dû sur le prêt en cours.
| Étape | Quotité 70 % | Quotité 80 % |
|---|---|---|
| Valeur estimée | 300 000 € | 300 000 € |
| Application de la quotité | 210 000 € | 240 000 € |
| Déduction du capital restant dû | − 50 000 € | − 50 000 € |
| Montant relais avancé | 160 000 € | 190 000 € |
La fourchette dépend de votre banque et de la solidité de votre dossier.
La franchise et les intérêts intercalaires
Le prêt relais fonctionne en différé d'amortissement : vous ne remboursez pas le capital tant que la vente n'est pas conclue. Deux régimes de franchise coexistent, et il ne faut pas les confondre.
La franchise partielle est le régime le plus courant. Vous payez chaque mois les intérêts, appelés intérêts intercalaires, calculés sur le capital relais mobilisé, mais vous ne remboursez aucun capital. Vous supportez donc une charge mensuelle pendant toute la durée du relais.
La franchise totale va plus loin : vous ne réglez ni capital ni intérêts pendant le relais. Les intérêts intercalaires sont capitalisés et payés en une fois au moment de la vente, en même temps que le remboursement du capital relais. Cette formule allège votre trésorerie mensuelle, mais le coût final reste dû lors de la vente. Ce différé d'amortissement décale ainsi le remboursement du capital jusqu'à l'encaissement du prix de vente.
Le rôle de l'estimation bancaire sans agent immobilier
Sans agence, la banque ne se fie pas à votre prix affiché. Elle mandate généralement un expert immobilier ou s'appuie sur son propre avis de valeur pour fixer la quotité retenue. Cet avis applique souvent une décote de prudence : la valeur retenue par la banque peut être inférieure de 5 à 15 % au prix que vous espérez, précisément pour couvrir le risque d'une vente en dessous de vos attentes.
Pour anticiper cette valeur, appuyez-vous sur la base DVF (Demandes de valeurs foncières), qui recense les prix réels des ventes enregistrées chez les notaires. Elle vous donne une référence objective, bien plus fiable que les annonces en cours, qui affichent des prix souhaités et non des prix conclus. Comparez à surface, étage, état et exposition équivalents, pas seulement au quartier.
Une estimation cohérente avec le marché conditionne tout votre montage. Si vous vendez au-dessus de l'estimation bancaire, vous encaissez la différence ; si vous vendez en dessous, vous devez combler l'écart. La part de l'achat non couverte par le relais se finance par un prêt amortissable classique, soumis au taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise, norme fixée par le HCSF.
Prêt relais sec ou adossé : quelle formule selon votre situation
Le prêt relais sec : quand le prix de vente couvre l'achat
Le prêt relais sec s'utilise quand la vente de votre bien suffit à financer le nouvel achat, sans emprunt complémentaire. Vous vendez plus cher ou au même niveau que ce que vous rachetez. Le relais seul fait le pont entre les deux transactions. Ce montage concerne souvent les personnes qui réduisent leur surface ou changent de région pour un bien moins onéreux. Détails dans le prêt relais sec en détail.
Le prêt relais adossé : quand un prêt complémentaire est nécessaire
Le prêt relais adossé combine le relais et un prêt amortissable pour financer la différence de prix. Le vendeur-acheteur qui monte en gamme relève presque toujours de ce montage.
| Critère | Prêt relais sec | Prêt relais adossé |
|---|---|---|
| Situation | Le nouveau bien coûte autant ou moins | Le nouveau bien coûte plus cher |
| Composition | Relais uniquement | Relais + prêt amortissable |
| Profil type | Personne qui réduit sa surface | Famille qui s'agrandit |
| Endettement 35 % HCSF | Peu ou pas sollicité | Calculé sur la part amortissable |
Le choix dépend de l'écart entre la valeur de votre bien actuel et le prix du nouveau logement. Pour aller plus loin, consultez le prêt relais adossé.
Combien coûte un prêt relais en septembre 2026 : exemple chiffré complet
Les taux indicatifs constatés en septembre 2026
Voici les taux moyens constatés ce mois-ci sur les prêts amortissables, à titre indicatif. Ils sont susceptibles de varier selon votre profil et les banques. Pour suivre leur évolution, consultez le baromètre des taux immobiliers.
| Durée du prêt amortissable | Taux indicatif septembre 2026 |
|---|---|
| 15 ans | 3,15 % |
| 20 ans | 3,30 % |
| 25 ans | 3,45 % |
Source interne PAP Financement, données mises à jour le 7 septembre 2026.
Attention : le taux d'un prêt relais est distinct de ces taux amortissables. Il est fixé au cas par cas par la banque et se révèle en pratique souvent supérieur aux taux du crédit classique. Les taux ci-dessus servent à chiffrer la part amortissable de votre financement, pas le relais lui-même.
Cas concret : vendre un bien à 300 000 € pour en acheter un à 400 000 €
Reprenons notre exemple. Vous vendez un bien estimé 300 000 €, avec 50 000 € de capital restant dû, pour en acheter un à 400 000 €. Avec une quotité de 70 %, le relais avance 160 000 €. La part complémentaire à financer par un prêt amortissable s'élève donc à 240 000 € (400 000 € − 160 000 €), hors frais annexes. Si vous êtes primo-accédant, une fraction de cette part peut relever du prêt à taux zéro dans le cadre d'un achat entre particuliers. À la vente, vous soldez le capital restant dû (50 000 €) puis le relais (160 000 €), ce qui vous laisse un solde net encaissé de 90 000 € (300 000 € − 50 000 € − 160 000 €).
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix du nouveau bien | 400 000 € |
| Montant relais (quotité 70 %) | 160 000 € |
| Prêt amortissable complémentaire | 240 000 € |
| Capital restant dû à solder à la vente | 50 000 € |
| Solde net encaissé à la vente | 90 000 € |
Les intérêts intercalaires se calculent selon la formule capital relais × taux relais communiqué par la banque ÷ 12. Ce taux relais est fixé au cas par cas et reste distinct des taux amortissables ci-dessus. Seule votre banque communique la valeur applicable à votre dossier.
À ces montants s'ajoutent l'assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier. Ces résultats sont indicatifs et non contractuels.
Règle d'or : chaque mois de retard sur la vente ajoute des intérêts intercalaires. Un délai de vente maîtrisé, obtenu grâce à un prix réaliste, est votre meilleur levier d'économie sur tout le montage.
Vendre entre particuliers pour racheter : les étapes du parcours vendeur-acheteur
Le déroulé chronologique de la transaction
De l'estimation à la remise des clés, la transaction du vendeur-acheteur sans agence suit une séquence dans le temps :
- Estimation de votre bien actuel.
- Mise en vente et diffusion de l'annonce.
- Recherche du nouveau logement.
- Offre d'achat sur le bien convoité.
- Signature du compromis avec conditions suspensives.
- Coordination des deux actes chez le notaire.
Cette chronologie décrit ce qui se passe. Le plan d'action de fin de guide, lui, vous indique par quoi commencer concrètement pour préparer votre financement.
Le point de bascule : vendre avant ou acheter avant
La question centrale reste : faut-il vendre avant d'acheter ou acheter avant de vendre. Vendre avant d'acheter sécurise votre financement, car vous connaissez le prix de vente exact, mais vous expose au risque de relogement temporaire si vous n'avez pas encore trouvé.
Acheter avant de vendre vous permet de saisir le bien coup de cœur, mais nécessite le prêt relais et vous expose au risque de non-vente dans le délai imparti. Le prêt relais existe précisément pour rendre cette seconde option viable.
Sécuriser le compromis et coordonner les actes sans agent
La rédaction du compromis entre particuliers
Sans agence, le compromis de vente se rédige chez le notaire, garant de la sécurité juridique de la transaction. Vous n'avez pas d'intermédiaire pour cadrer les clauses, ce qui rend le rôle du notaire d'autant plus central. Il vérifie les diagnostics, les servitudes et la situation hypothécaire du bien.
La condition suspensive de prêt et la condition suspensive de vente
La condition suspensive de prêt protège l'acheteur : sans obtention du financement, la vente est annulée sans pénalité. La condition suspensive de vente, elle, peut protéger le vendeur-acheteur qui conditionne son achat à la vente de son propre bien.
Vérifiez attentivement les délais inscrits au compromis, notamment le délai d'obtention du prêt, généralement de 45 à 60 jours. Cette condition suspensive de prêt reste votre principale sécurité en cas de refus de financement.
Enchaîner les deux actes chez le notaire
Signer l'acte de vente et l'acte d'achat le même jour ou à quelques jours d'intervalle réduit fortement la durée du relais. Faire appel à un même notaire pour les deux opérations fluidifie la coordination et le transfert des fonds : c'est lui qui orchestre le déblocage et le remboursement du relais au moment de la vente. Prévoyez une marge de sécurité si l'acheteur de votre bien dépend lui-même d'un financement, car son retard peut décaler votre calendrier.
Les points de vigilance spécifiques à l'achat-revente sans intermédiaire
Les risques de l'absence de mandat de vente
Sans mandat, la diffusion et les visites reposent entièrement sur vous, ce qui peut allonger le délai de vente. Vous gérez les annonces, les appels, les visites et la négociation. Cette autonomie fait économiser des frais d'agence, mais demande du temps et de la disponibilité.
Sécuriser l'offre d'achat reçue sur votre bien
Vérifiez la solidité financière de l'acheteur de votre bien avant d'accepter son offre. Un acheteur non financé peut faire échouer toute la chaîne et prolonger votre relais.
- Demandez une attestation de faisabilité ou une simulation de financement.
- Vérifiez le montant de l'apport et le recours éventuel à un prêt.
- Anticipez les indemnités de remboursement anticipé sur le prêt en cours de votre bien vendu.
- Choisissez la garantie du nouveau prêt : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution.
Que se passe-t-il si votre bien ne se vend pas dans le délai du relais
Les options à l'échéance des 24 mois
Le prêt relais dure 12 mois renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. Si le bien ne se vend pas, la première piste est la baisse du prix de vente pour déclencher une offre. Un ajustement de quelques points de pourcentage suffit souvent à relancer les visites.
Le rachat de prêt relais en dernier recours
La banque peut proposer un rachat de prêt relais ou une transformation en prêt amortissable selon votre situation. La banque reste seule décisionnaire de toute solution de sortie. Pour anticiper les situations de blocage, consultez que faire si le bien n'est pas vendu.
Votre plan d'action pour préparer votre financement
Avant de vous lancer dans votre projet de vendeur-acheteur sans agence, sécurisez ces six leviers dans l'ordre :
- Estimez votre bien au plus près du marché à partir des ventes comparables issues de la base DVF de votre secteur.
- Calculez votre montant relais avec la formule quotité × valeur − capital restant dû, puis affinez le coût avec une simulation de prêt relais.
- Vérifiez votre capacité sur la part amortissable, dans la limite des 35 % d'endettement HCSF.
- Chiffrez les intérêts intercalaires selon le taux relais que vous communiquera votre banque et le délai de vente que vous estimez réaliste.
- Faites étudier votre montage par un conseiller pour comparer relais sec et relais adossé.
- Anticipez la coordination notariale en choisissant si possible un notaire unique pour les deux actes.
Une étude de financement personnalisée avec un conseiller PAP Financement vous permet de valider le montage adapté à votre situation, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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Questions fréquentes
Peut-on faire un prêt relais sans agence ?
Quelle est la durée maximale d'un prêt relais ?
Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas ?
Quel taux pour un prêt relais ?
Prêt relais sec ou adossé : lequel choisir ?
Comment est calculé le montant d'un prêt relais ?
Faut-il vendre avant d'acheter ou acheter avant de vendre ?
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