Pour simuler votre prêt relais en juillet 2026, appliquez une formule simple : montant avançable = (valeur estimée de votre bien × quotité de 60 à 80 %) − capital restant dû sur votre prêt en cours. La banque avance ainsi une partie de la valeur de votre logement actuel pour financer votre achat avant la vente. Cette page vous donne la méthode de calcul complète, des cas chiffrés bout en bout et le coût réel des intérêts pendant la période de transition.
Passez du calcul à l'étude réelle. Une simulation donne un ordre de grandeur. Pour connaître la quotité et le taux applicables à votre dossier, demandez une étude personnalisée à un conseiller PAP Financement. L'étude est gratuite et sans engagement. Une banque reste seule décisionnaire de l'accord de financement.
Simulation prêt relais : la réponse en un calcul (montant avançable et mensualité)
Le prêt relais est une avance de trésorerie que la banque vous consent sur la valeur du bien que vous vendez, pour financer votre nouvel achat avant d'avoir encaissé le produit de la vente. La simulation repose sur deux chiffres : le montant que la banque accepte d'avancer, et la mensualité que vous payez pendant la période de transition.
La formule du montant avançable en une ligne
Montant du prêt relais = (valeur estimée du bien × quotité) − capital restant dû sur le prêt en cours.
La quotité pratiquée par les banques se situe entre 60 et 80 % de la valeur estimée. Si votre bien est estimé 300 000 € et que la banque retient une quotité de 70 %, elle raisonne sur 210 000 €. De cette base, elle déduit ce qu'il vous reste à rembourser sur votre crédit actuel. Le solde constitue votre apport disponible pour le nouvel achat.
Pendant le portage, la mensualité se limite le plus souvent aux intérêts calculés sur le montant avancé : c'est la franchise partielle. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois le jour de la vente.
Ce que la banque regarde pour valider votre simulation
Trois éléments conditionnent l'accord : la solidité de l'estimation, le capital restant dû sur votre prêt en cours et votre taux d'endettement. Ce dernier reste plafonné à 35 % de vos revenus nets, assurance comprise, conformément aux normes du HCSF. La durée standard d'un prêt relais est de 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois maximum.
Pour comprendre l'ensemble du parcours dans lequel s'inscrit ce calcul, consultez notre guide pilier sur le prêt relais et le parcours vendeur-acheteur.
Comment se calcule le montant d'un prêt relais : la formule expliquée
Reproduire la simulation vous-même prend trois étapes. Aucune ne demande de connaissance financière avancée.
Étape 1 : estimer la valeur de votre bien actuel
La banque ne retient pas votre prix d'affichage mais une valeur prudente, souvent inférieure de 5 à 10 % au prix espéré. Cette estimation sert de socle à tout le calcul. Plus elle est crédible et documentée, plus la quotité accordée sera généreuse.
Étape 2 : appliquer la quotité de la banque
Vous multipliez la valeur estimée par la quotité retenue. Cette fourchette de 60 à 80 % traduit la marge de sécurité que la banque conserve. Découvrez le détail de ce mécanisme dans notre définition de la quotité.
Étape 3 : déduire le capital restant dû
Le capital restant dû correspond à la somme qu'il vous reste à rembourser sur votre prêt actuel. Vous le lisez sur votre tableau d'amortissement. Notre fiche sur le capital restant dû explique où le trouver. Si votre bien est déjà soldé, ce montant est de zéro et la simulation devient un relais sec.
Le résultat : votre montant relais net
| Étape | Opération | Exemple |
|---|---|---|
| Valeur estimée retenue | Base de calcul | 300 000 € |
| Quotité appliquée | × 70 % | 210 000 € |
| Capital restant dû | − CRD | − 80 000 € |
| Montant relais net | Résultat | 130 000 € |
Ce montant relais net constitue votre apport sur le nouvel achat. Reprenez le tableau avec vos propres chiffres pour obtenir votre ordre de grandeur en une minute.
Quotité : pourquoi la banque n'avance que 60 à 80 % de la valeur de votre bien
La quotité est le pourcentage de la valeur du bien que la banque accepte d'avancer. Elle ne prête jamais 100 % de l'estimation, et ce plafond n'est pas arbitraire.
Le rôle de la décote de sécurité
Entre l'estimation et la vente réelle, un écart peut apparaître : marché qui se retourne, négociation à la baisse, délai de vente allongé. La décote de 20 à 40 % couvre ce risque. Elle protège la banque, mais aussi vous : elle évite que le produit de la vente ne suffise pas à solder le relais.
Ce qui fait varier la quotité (60, 70 ou 80 %)
| Situation du bien | Quotité indicative |
|---|---|
| Bien seulement mis en vente | 60 à 70 % |
| Bien avec visites et offres en cours | 70 % |
| Bien déjà sous compromis signé | jusqu'à 80 % |
Plus la vente est avancée, plus le risque diminue pour la banque, et plus la quotité grimpe. Un compromis signé sur votre bien actuel est l'argument le plus fort pour obtenir 80 %.
Cas du bien déjà sous compromis
Lorsque votre bien fait l'objet d'un compromis de vente, la banque connaît déjà le prix réel et le délai. Elle peut alors avancer jusqu'à 80 %, voire davantage sous conditions, car l'incertitude est levée.
Point de vigilance : une quotité plus faible réduit directement votre apport disponible. Sur un bien estimé 300 000 €, passer de 80 à 60 % fait chuter la base de 240 000 € à 180 000 €, soit 60 000 € de moins pour votre achat.
Prêt relais sec ou adossé : deux simulations différentes
Le type de relais change entièrement la simulation. On distingue le relais sec et le relais adossé.
Le relais sec : quand la vente couvre tout l'achat
Le prêt relais sec suffit à financer le nouvel achat, sans prêt complémentaire. C'est le cas quand vous achetez moins cher que ce que vous vendez, ou quand votre bien couvre l'essentiel de la nouvelle acquisition. Vous ne payez que les intérêts du relais pendant le portage.
Le relais adossé : relais + nouveau prêt amortissable
Le prêt relais adossé complète le relais par un prêt amortissable classique pour boucler le financement. C'est la situation la plus fréquente quand vous montez en gamme. La simulation additionne alors les intérêts du relais et la mensualité du nouveau prêt.
Comment savoir lequel simuler
| Critère | Relais sec | Relais adossé |
|---|---|---|
| Prêt complémentaire | Non | Oui |
| Mensualité pendant le portage | Intérêts du relais seuls | Intérêts du relais + mensualité du prêt |
| Impact sur le taux d'endettement | Léger | Mobilise le plafond des 35 % |
| Profil type | Vend cher, achète moins cher | Monte en gamme |
Le relais adossé pèse plus lourd sur votre taux d'endettement HCSF de 35 %, car la mensualité du prêt amortissable s'ajoute aux intérêts intercalaires. Le relais sec, souvent plus léger, laisse davantage de marge.
Le coût du prêt relais : intérêts, franchise et modalités de remboursement
Un prêt relais génère des intérêts sur le capital avancé pendant toute la période de portage. C'est le vrai coût à intégrer dans votre simulation.
Franchise partielle ou totale : ce que vous payez chaque mois
- Franchise partielle : vous payez chaque mois les intérêts (et l'assurance), tandis que le capital reste dû jusqu'à la vente. C'est la formule la plus courante. Vous étalez le coût des intérêts sur toute la durée du portage.
- Franchise totale : vous ne réglez rien pendant le portage. Les intérêts sont capitalisés puis payés en une seule fois, avec le capital, le jour de la vente. Le coût final est plus élevé, car les intérêts s'accumulent et produisent eux-mêmes des intérêts.
Effet de la durée de portage sur le coût total
Les intérêts d'un prêt relais courent chaque mois tant que le bien n'est pas vendu. La durée de portage est donc le facteur qui pèse le plus sur le coût final. Sur un relais de 130 000 € au taux indicatif de 3,30 %, chaque mois de portage coûte 357,50 € d'intérêts. Une vente conclue en 4 mois représente environ 1 430 € d'intérêts, contre près de 4 290 € si la vente prend 12 mois, et jusqu'à 8 580 € si vous atteignez les 24 mois maximum. Autrement dit, un même prêt peut coûter du simple au sextuple selon le délai de vente. Estimer votre bien à un prix cohérent avec le marché accélère la vente et réduit mécaniquement la facture d'intérêts.
Calcul des intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires se calculent sur le montant du relais, mois après mois. La formule mensuelle en franchise partielle est :
Intérêts mensuels = montant du relais × taux annuel ÷ 12.
Sur un relais de 210 000 € à un taux relais hypothétique de 3,30 %, cela donne 210 000 × 0,033 ÷ 12 = 577,50 € par mois. Sur un relais de 130 000 € au même taux : 130 000 × 0,033 ÷ 12 = 357,50 € par mois.
Une précision sur le taux du relais
Les barèmes des prêts relais ne nous sont pas transmis séparément des taux amortissables. Le taux de 3,30 % utilisé dans les exemples ci-dessus est donc une hypothèse indicative, reprise du taux amortissable sur 20 ans faute de barème relais dédié. En pratique, le taux d'un prêt relais peut différer de celui d'un prêt amortissable et varie selon la banque et votre profil. Seule une étude personnalisée établit le taux réellement applicable.
Frais de garantie, dossier et remboursement anticipé
Au-delà des intérêts, prévoyez la garantie (caution Crédit Logement ou hypothèque), les frais de dossier et, le cas échéant, les indemnités de remboursement anticipé sur votre prêt en cours. Le TAEG regroupe l'ensemble de ces coûts et permet de comparer les offres sur une base homogène.
Taux indicatifs constatés en juillet 2026
| Durée du prêt amortissable | Taux indicatif |
|---|---|
| 15 ans | 3,15 % |
| 20 ans | 3,30 % |
| 25 ans | 3,45 % |
Ces taux, constatés par PAP Financement en juillet 2026, sont indicatifs et non garantis. Ils varient selon votre profil et les banques. Ils servent ici à estimer la mensualité d'un prêt amortissable adossé et à approcher le coût des intérêts intercalaires. Pour suivre l'évolution mensuelle, consultez notre baromètre des taux immobiliers de juillet 2026.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Exemples chiffrés complets pour un vendeur-acheteur
Deux cas concrets, du calcul du montant au coût mensuel.
Exemple 1 : relais sec sur un bien estimé 300 000 € sans crédit
Votre bien est estimé 300 000 €, entièrement remboursé. La banque retient une quotité de 70 %.
- Base : 300 000 × 70 % = 210 000 €
- Capital restant dû : 0 €
- Montant relais net : 210 000 €
Si votre nouvel achat coûte 200 000 €, le relais suffit : c'est un relais sec. En franchise partielle à un taux relais hypothétique de 3,30 %, vous payez 577,50 € d'intérêts par mois pendant le portage, jusqu'à la vente qui solde les 210 000 €.
Exemple 2 : relais adossé avec 80 000 € de capital restant dû
Même bien estimé 300 000 €, mais il vous reste 80 000 € à rembourser sur votre prêt actuel. Quotité 70 %.
- Base : 300 000 × 70 % = 210 000 €
- Capital restant dû : − 80 000 €
- Montant relais net : 130 000 €
Votre nouvel achat coûte 400 000 €. Le relais de 130 000 € ne suffit pas : vous ajoutez un prêt amortissable de 270 000 € sur 25 ans à 3,45 %, soit environ 1 344 € par mois hors assurance.
Le coût mensuel des intérêts pendant le portage
| Poste | Montant | Mensualité |
|---|---|---|
| Intérêts relais 130 000 € (3,30 %) | Franchise partielle | 357,50 € |
| Prêt amortissable 270 000 € (25 ans, 3,45 %) | Amortissable | ≈ 1 344 € |
| Total pendant le portage | ≈ 1 701,50 € |
Cette charge d'environ 1 701,50 € par mois doit respecter le plafond de 35 % d'endettement, ce qui suppose des revenus nets d'environ 4 860 € par mois. Une fois votre bien vendu, les 130 000 € de relais sont soldés et il ne reste que la mensualité du prêt amortissable.
Rappel : le relais génère des intérêts sur le capital avancé pendant toute la période de portage. Plus la vente tarde, plus le coût cumulé grimpe. Consultez notre guide sur le prêt relais non vendu pour anticiper ce scénario.
Simuler son prêt relais quand on vend entre particuliers
Vendre sans agence ne change rien au calcul, mais l'organisation du parcours mérite attention.
Faire estimer son bien sans agence
Sans agent immobilier, la valeur retenue par la banque s'appuie sur les prix réels de transactions comparables dans votre secteur, les données publiques de marché et, souvent, un avis de valeur indépendant. Une estimation documentée et prudente rassure la banque et sécurise la quotité.
Articuler compromis, condition suspensive de prêt et prêt relais
La condition suspensive de prêt protège l'acheteur même en l'absence d'agent immobilier : si le financement n'est pas obtenu, la vente est annulée sans pénalité. Sur votre nouvel achat, cette clause s'articule avec la mise en place du relais. Sur la vente de votre bien actuel, le compromis signé renforce votre quotité auprès de la banque.
Le calendrier vente-achat sans intermédiaire
Sur le territoire de l'achat entre particuliers, vous pilotez vous-même l'enchaînement des étapes. Notre guide vendre avant d'acheter détaille les deux stratégies possibles et leur impact sur le calcul du relais.
Par où commencer : de la simulation à l'étude avec PAP Financement
La simulation vous donne un ordre de grandeur. L'étude personnalisée affine la quotité et le taux réels selon votre dossier. Voici les étapes concrètes.
- Estimez votre bien avec des références de prix solides pour fixer la base de calcul.
- Relevez votre capital restant dû sur votre dernier tableau d'amortissement.
- Appliquez la formule : (valeur × quotité) − capital restant dû, pour obtenir votre montant relais net.
- Déterminez le type de relais (sec ou adossé) selon le prix de votre nouvel achat.
- Chiffrez la mensualité de portage avec la formule des intérêts intercalaires.
- Réunissez vos pièces : estimation du bien, tableau d'amortissement du prêt en cours, justificatifs de revenus.
Faites vérifier votre simulation. Un conseiller PAP Financement reprend vos chiffres, contrôle la cohérence de l'estimation, le respect du taux d'endettement de 35 %, le choix de la garantie et la durée de portage adaptée à votre vente. Demandez votre étude personnalisée gratuite. Les résultats de simulation sont indicatifs et non contractuels, et la banque reste seule décisionnaire de l'accord.
Pour approfondir le mécanisme complet, consultez notre guide sur le fonctionnement du prêt relais.
Questions fréquentes sur la simulation d'un prêt relais
Comment calculer un prêt relais ?
Appliquez la formule : montant avançable = (valeur estimée du bien × quotité) − capital restant dû. La quotité retenue par les banques va de 60 à 80 % de la valeur. Sur un bien estimé 300 000 € avec une quotité de 70 % et 80 000 € restant à rembourser, le calcul donne (300 000 × 70 %) − 80 000 = 130 000 € de montant relais net.
Quel montant peut-on obtenir en prêt relais ?
Le montant correspond à 60 à 80 % de la valeur estimée de votre bien, diminué du capital restant dû sur votre crédit en cours. Plus la vente est avancée (visites, offres, compromis signé), plus la quotité grimpe. Un compromis déjà signé permet souvent d'atteindre 80 %, car l'incertitude sur le prix et le délai est levée.
Combien coûte un prêt relais par mois ?
En franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts calculés sur le capital avancé : montant du relais × taux annuel ÷ 12. Pour un relais de 130 000 € à un taux indicatif de 3,30 %, cela représente environ 357,50 € par mois. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois le jour de la vente.
Quelle quotité pour un prêt relais ?
La quotité d'un prêt relais se situe entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien. Elle dépend de l'avancement de la vente : autour de 60 à 70 % pour un bien seulement mis en vente, 70 % avec des offres en cours, jusqu'à 80 % avec un compromis signé. La décote couvre le risque d'un prix de vente inférieur à l'estimation.
Peut-on avoir un prêt relais sans apport ?
Oui, le prêt relais fonctionne comme un apport en soi, puisqu'il mobilise la valeur nette de votre bien actuel. Aucun apport en épargne n'est exigé pour le relais lui-même. La banque vérifie toutefois votre taux d'endettement, plafonné à 35 % des revenus nets, notamment quand un prêt amortissable complète le relais dans un montage adossé.
Quelle est la durée maximale d'un prêt relais ?
La durée standard d'un prêt relais est de 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. Comme les intérêts courent chaque mois tant que le bien n'est pas vendu, une vente rapide réduit fortement le coût total. Estimer votre bien à un prix cohérent avec le marché reste le meilleur levier pour raccourcir le portage.
Quelle différence entre relais sec et relais adossé ?
Le relais sec suffit à financer seul le nouvel achat, sans prêt complémentaire : vous ne payez que les intérêts du relais. Le relais adossé ajoute un prêt amortissable classique quand le relais ne couvre pas tout l'achat, typiquement en cas de montée en gamme. Le relais adossé mobilise davantage votre plafond d'endettement de 35 %.
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